万达酒店王志勇:后疫情时代酒店投资的新趋势

2022-07-29 14:41:27      来源:迈点网

  有专家在谈及疫情对中国经济的影响时分析到:受疫情影响,经济下行压力更大、外部国际环境更严峻,但是经济长期向好的基本面不会改变;改变在于,在线及数字化技术驱动行业高速发展,带来运营效率大幅提升,同时当下经济对消费刺激和服务业的依赖度更强。


  在此大背景之下,各行各业正在发生剧变。7月28日,在由迈点研究院、迈居联合迈点网等数百家媒体举办的2022年中国旅游住宿业MBI品牌与投资峰会上,万达酒店设计研究院副院长王志勇以万达酒店的实践分享《后疫情时代的酒店投资》。


万达酒店王志勇:后疫情时代酒店投资的新趋势(图1)

万达酒店设计研究院副院长 王志勇


  趋势一:酒店投资回归良性与健康发展


  后疫情时代,酒店投资的步伐并未停滞。根据浩华统计整理,过往三年酒店签约量逐年增长,2021年达到1053家、同比增长25%,其中疫情以来高端及以上酒店占比有小幅增长。从开发类型看,2021年全年翻修改造签约量为243个左右,占总签约量的23%左右。其中,对比各层级城市,一线及新一线城市存量改造项目开发趋势越发明显,占比已经有27%-28%;其中中高端酒店存量改造项目比例较高,占比在29%。


  “由存量时代进入存量时代,变被动投资为主动投资。中国酒店行业的投资正从过去的野蛮成长逐渐迈入成熟理性的轨道。”万达酒店设计研究院副院长王志勇表示,投资者依据各自的背景与实力所做的投资选择,不论是注重长期资产持有价值亦或是追求短期现金流回报,均呈现出渐趋务实与科学的一面,这有助于中国酒店业回归良性与健康发展。


  趋势二:酒店筹建关键指标被重新梳理


  后疫情时代,新建酒店筹建的关键指标被重新梳理。平米建安成本、酒店人员效率、每房均摊建面、酒店能耗控制与酒店后勤面积,成为筹建关键指标。


万达酒店王志勇:后疫情时代酒店投资的新趋势(图2)


  多年来,万达酒店这些关键指标都由于行业标准。这绝对不是某一个开发环节自己可以做到的,或者说简单的降低材料档次减少功能配置实现的,它是需要在规划的最初运营团队与建筑、室内和机电就要共同工作,凭借运营经验及万达酒店上百亿的投资建设数据共同打磨项目整体规划,优化模型功能来实现的。


  举个两个星级酒店的简单例子,房间均摊面积在120左右,其中之一的一个常用措施通过送货区、餐厅、宴会厅的规划布置 来打造综合厨房概念,即减少了整体的投资又减少了占用面积而且还提升了员工的效率、降低人员的配置需求。同理,在后勤区万达酒店也做了大量的工作 合并可以合并的机房,引入共享办公的概念减少地下室后勤区面积,做到减量不减质。


  万达酒店旗下高端精选品牌“万达锦华”,虽然不评星但一样让客人体验到是全服务酒店。怎么理解这个不评星但是还是全服务酒店呢? 还是拿餐厅来举例,传统的五星级酒店有几个独立的餐厅还有相对独立的厨房设置,那从布局和人员配置上来说很难达到高效共享节约的理念,而且大多数的利用率极低。万达锦华酒店打造一个综合餐厅,通过对流线布局的梳理和用餐时段的分析,在全日餐厅布置大堂吧区域,特色餐区域,并且在周边根据市场需求设定一定数量的包房,这样一个传统全日餐的体量满足了三个餐厅及一个大堂吧的功能;而且共用了厨房和餐厅工作人员,减少了投资但是没有减少客人的体验需求。


  在客房方面,万达酒店在投资上也彻底地实现行政楼层与普通房楼层的区分,不仅在运营物品上有变化,在装修的设计风格和投资标准上也做了一定的调整;这个房型设定的比例也是完全按照所在城市的市场进行分析制定的。


  王志勇强调,把钱都花在最重要的空间,这样让这个产品做到既有面子又有里子。


  趋势三:存量改造成本聚焦六大方向


  近年来,存量市场逐渐成为酒店开发的新增量。随着改造发展趋势的逐渐加大,万达酒店及度假村结合市场的变化和客群对产品需求的变化,将成本优化聚焦在客房、客房公共区、标识、外观、IT、酒店公区及电梯六大方向,在此基础上坚守一定的品牌标准,因地制宜制定改造方案,理性地将改造方案达到最优的结果。


  万达酒管基于“酒店设计、建设和运营的一体化管控”,根据社会发展和消费者行为变化而创新,在整体结构不变的前提下,处理好“改”与“留”的关系。


  苏州吴中万达美华酒店的改造,通过一些设计理念和工艺落地方法,完美诠释了“小投入,大变样”。


      上海打浦桥万达悦华,2020年4月启动翻牌改造,84天翻牌完成,6月底开业,总投资176万,平均单房投资在2万元左右,开业后首月入住率就达到98%,RevPAR由165元提升到350元,平均GOP率达到69%;首月的满房共达到了3次。不仅实现了颜值焕新,同也是实现了业绩翻番。


  结语


  万达酒店设计研究院副院长王志勇认为,在投资酒店时,不管是新建还是改造,要有两个思维,一是业主思维,充分考虑业主的利益,通过200+五星级酒店全过程开发经验,从业主视角出发,始终将投资回报率最大化作为核心目标;二是用户思维,充分了解客人的需求,空间打造引入消费场景概念,运营服务突出邻里温度,未宾客打造无拘束的消费体验。


  加盟酒店不是一个商号,而是一个品牌,更是一套已经验证的解决方案。即酒店设计、酒店建设与酒店管理一体化,万达酒店及度假村整合了酒店投资、定位、设计、建设及管理的全产业链的工作,来实现产品最大化的投资收益。